Цены продажи вторички за последние полгода (вопрос риэлторам)

В какой выкопировке? Вообще в объявах народ чешет повсеместно насчет площадей, очень вольно их округляя (в большую сторону естественно). В пределах +3 метра приклеить это вообще в порядке вещей. Особенно часто площадь кухни завышают.
Иногда смотришь, продается в доме шесть одушек (причем в доме они только одной планировки) - все площади разные.

 

Советский рн, недалеко от колледжа нефтяного.

И что значит пару сотен? Почему-то никто не считает свои возможные потери из-за затягивания продажи. Точнее, кому не надо продать - тот не считает и хочет поймать "халяву" (продать существенно дороже - "а вдруг?", хотя, как показывает практика, "вдруг" сейчас не бывает; да и за годы висения объявы в продаже хозяин теряет тоже существенно, но даже этого не понимает, сам себя обманывая). А если нужно именно продать - то +-50, 100, 200 тыр - imho могут обойтись потом боком. Да и в любом случае, правильная цена - это та, за которую гарантированно можно продать (включая время на оформление) не более, чем за 1 мес. IMHO. Все остальное - попытка перехитрить всех и оказаться самым умным (опять же imho) - но, в итоге, в 99% случае перехитривают только сами себя.

У нас же какой подход при определении цены на недвижимость хозяевами (в 90% случае)? Проведя две сделки (причем по продаже - в низшем диапазоне, по покупке - в уже приличном - в существенное число раз выше по цене; - это я к тому, что проблемы и подход к определению цены во всем диапазоне цен: от 1млн до 10 и выше - один и тот же) в мае и перебрав кучу объявлений о продаже, я в этом убедился. Подход простой - "я умнее всех". Суть его в следующем. Ясно, что большинство недвижки продается, чтобы купить другую. Так вот. Таким хозяином просматриваются весь реестр объявлений о продаже. Находится нужный вариант который действительно ПРОДАЕТСЯ (т.е. по реально рыночной цене, по которой недвижка уйдет не более, чем за мес.). Далее хозяин смотрит на всем известном сайте цены на примерно то, что у него. Естественно, с подходом "у меня самая лучшая квартира и стоить дешевле, чем у соседа по объявлению, она не может в принципе; а еще я 3 года назад окна поменял, дверь поставил, да и вообще, у меня РЕМОНТ - затратил я на это 300тыр + инфляция. Да и вообще до того варианта, который продается, мне не хватает именно столько, поэтому дешевле продавать не буду". Потом думает - "а что? почему бы не продать свою и не купить вон ту вроде денег у меня должно хватить" ("вон ту" - это - то самое по РЫНОЧНОЙ цене, в цене своей недвижки же хозяин ориентируется на нерыночные, НЕРЕАЛЬНЫЕ цены) Пока хозяин все это обдумывает, продающийся вариант, естественно, уходит (кто не успел - тот опоздал). В итоге выставляет он УЖ ТОЧНО не дешевле средней цены на ****то. Да и, с учетом, что нужный вариант ушел, то зачастую еще и существенно дороже (ориентируясь уже на РЕЫНОЧНЫЕ цены аналогичного ушедшего по рыночной цене - отсюда, кстати, все смешные объявы на ****то вроде продаже "конуры" за чуть ли не 10 млн, при том, что гарантированно и за 6 купить можно). А релально продающийся вариант того что было нужно хозяину, уже ушел (причем реально он ушел, скорее всего, уже на 2й день, после того, как хозяин увидел это объявление; хотя хозяин еще месяц думал про "а что? А продам-ка свое и куплю это!" - но кто ж его ждать то будет!). И далее хозяин либо уже неспешно "продает" свою недвижку, причем даже по нереальной цене, причем не особо интересуясь покупателями (да их по такой цене и нет - разве что посмотреть из праздного интереса), либо еще выше задирает цену (чтобы хватило на такую же, но по цене ****то). Но это цена, как Вы понимаете, уже не просто нереальная, а смешная уже. Но, тем не менее, это цена публичная и дезориентирующая потенциальных продавцов и покупателей.

Т.е. при желании купить ориентируются на РЕАЛЬНЫЕ цены, а при желании продать - на нереальные. Т.е. с подходом "у меня самое лучшее", "да я СУПЕР спец по недвижке, мне риэлтором работать надо, или на бирже играть; я такую хитрую схему замутил, куплю то, по реальной цене, продам это, по средней цене *****то + надбавка за самую лучшую квартиру этого класса".

Поэтому и говорю, трезвее подходите к ценам. Особенно к своим. И проблем не будет. Если в теч. мес. продать не можете - цена 100% не та. Знайте, в течение месяца продать можно любую недвижку. ЛЮБУЮ. Если не продается - значит, не та цена. Реальные покупатели тоже всегда есть. ВСЕГДА. И их, в общем, не мало. И, поверьте, в теч. месяца они надут свой вариант. А вот вы так и будете сидеть, думая, что итак упали ниже рынка. Не ниже: раз не продали - значит, существенно выше. Зайдите в рег.палату, посмотрите на толпы народа, продающего и покупающего ПО РЕАЛЬНЫМ ценам; на то, как там с утра народ очереди занимает (это к разговору "рынок совсем мертвый, сделок- ноль"). Т.е. рынок не стоит, сделки совершаются. Если же Вы продать не можете - значит, дело в ВАС! Не стоит пенять на "замерзший рынок", он, хоть и "примерз", но сделки-то идут; ежедневно, по всем районам, в большом кол-ве.... Ну а если реальная цена не устраивает, то, может быть, вообще стоит ТРЕЗВО подумать, может быть, и "продавать" не стоит, выставляя нереальную цену? Зря не ввергая других потенциальных продавцов в заблуждение относительно цен.

P.S. На том же *****то, если ежедневно мониторить этот сайт, БЫВАЮТ реальные предложения. Только, если звонить, как думаете, насколько быстро они уходят? Обычно - день - два и объявы уже нет. Или может висеть неделю, но на 3й день при звонке "мы уже договорились о продаже". Все остальное (проследите историю объяв) - висит МИНИМУМ 4 месяца (а в большинстве случаев - существенно более года)!!! Т.е. не продается, и цены эти нереальные, т.к. НЕ ПОКУПАЮТ и НЕ СОВЕРШАЮТСЯ РЕАЛЬНЫЕ сделки по таким ценам. Это лишь "хотелки" тех, у кого "самая лучшая квартира и я в ремонт столько вложил" / "мне не хватает ровно столько и ниже я не продам ни при каких обстоятельствах".

---------- Сообщение добавлено 20.09.2015 06:29 ----------

Потенциальный гемморой для тех, кто будет по ипотеке покупать. И, соотв., Ваш тоже. Особенно, если программа льготная. Даааалеко не каждый банк не придерется, если в тех.паспорте одна площадь, а в свидетельстве - другая.

Вот это, тоже частый случай. По телефону спрашиваешь "Проблем с док-ми нет"? Ответ всегда - "НЕТ!". А потом, оказывается, там тааааааакой ворох ВСЕГО, что переофопмлять еще старому хозяину нужно миниум 1,5месяца и потратить кучу денег (относительную кучу, конечно, но тем не менее), которую, как Вы думаете, с кого он запросит??? ПРААААвильно - с Вас, покупатель:-)

 

По крайней мере свежий тех.паспорт или как там его сейчас обзывают выдан. ни детей ни плетей нет. плюс не надо лукавить . цена зависит от района. и я хотел бы увидеть цену продажи допустим однушки на чуйкова. думаю она будет сильно отличаться от вашей цены. То есть инфраструктура и место расположение жилья так же вносит свою долю в ценообразование.А насчет цены за конкретную квартиру .ясно написано надо встречаться и разговаривать. да .я заинтересован её продать но пока кроме бла-бла ничего не услышал.

 

Но там 37.5, а в св-ве - 35??? С ипотекой с высокой вероятностью будут проблемы!

Кто ж спорит-то. Я ж не об этом. Я о нереальных и реальных ценах и трезвости подхода при определении цены. Но даже если сравнивать Сов. и Дзерж., то сравните цены на том же ****То в Вашем Дзержинском и Сов. . Как? Сильно они отличаютя? Неужели же > чем на 600тыр за однушку в 37кв.м.??? Сомневаюсь....

Или, Вы думаете, в Вашем районе еженедельно кучи сделок не совершается? Совершаются. Как думаете, почему Вы тогда уже > мес. продать не можете? А другие продают. Какова причина?

---------- Сообщение добавлено 20.09.2015 06:59 ----------

тоже стандартная фраза:-) Вы классический продавец с ****то.

P.S. Вам продать нужно, или поразговаривать? Вам ЗАЧЕМ разговаривать? Или Вы внутренне понимаете, что цена завышена, но боитесь упустить "потенциального лоха", который возьмет и за такую цену? Ну а если не найдете, то путем разговора упадете ниже? Так почему бы сразу не поставить ниже? Зачем отнимать свое и чужое время (которое тоже деньги!). Тоже классика тех, кто "продает" (в итоге - годами). А Вы не думаете, что фразами "надо встречаться и разговаривать", сообщаемыми потенциальному покупателю, Вы его отпугиваете? Т.к. если ему РЕАЛЬНО КУПИТЬ надо, то ЗАЧЕМ ему разговаривать? Такие фразы - признак того, кто выгоду ищет и не очень то хочет продавать. Такой "продавец", если покупатель завязан на ипотеке - потенциальная проблема, т.к. "соскочить" может в самом конце процесса, или затребовать +100тыр сверху т.к. "рынок изменился"/"нужный мне вариант подорожал". Реально покупающий 10 раз подумает, прежде чем соглашаться и связываться...

---------- Сообщение добавлено 20.09.2015 07:06 ----------

еще раз - я не потенциальный покупать Вашей квартиры-).

А почему Вы, кроме "бал-бла" ничего не услышали, в то время как в Вашем районе с момента выставления Вами объявы, совершен ряд сделок по продаже аналогичных квартир? Как думаете? Почему все же?

P.S. Может быть, мои слова и выглядят "агрессивно", я извиняюсь тогда. Просто, поймите, "свое - оно родное", это ясно. Но определитесь для себя, что Вам нужно. Оцените реально ситуацию. Может быть не стоит дезориентировать народ нереальными ценами? Почему Вы вначале 2200 выставили? Потому, что на ****то, вдв цены похожие были - не так ли? И что в итоге? Вы уже месяц (!!!) потеряли. Сейчас 1950. Думаю, потеряете еще. Если трезво судить. Вам продать нужно? Или не нужно? Зачем, выставляя по нереальным ценам, дезориентировать остальных. В итоге куча народа кучу времени теряет. И выставленные цены - это вообще не информация.... Цены выставлены одни, реальные - совершенно другие. Средняя цена по объявлениям держится искусственно - в итоге что-либо понять - весьма сложно и определить реальную цену для продажи - тоже нетривиальная задача. Но решаемая.

В любом случае, удачи в продаже!

 

Я не знаю совершались ли сделки с такими квартирами .но я смотрю ......то и там стоит цена да я опускаю цену каждую неделю на 50 тыс. кстати сейчас в соседних домах цена уже выше чем у меня.Почему выставил так .потому.что такую цену обозначил риэлтор .что смотрел квартиру. Тогда как узнать эти реальные цены .я ещё раз повторяю .мои тайно от меня покупали брату квартиру так же однушку .и долго ходили по 7 ветрам .никто не хотел уступать даже 50 тыс. в итоге они взяли за 2300 вот вам и ответ на ваш вопрос . и насчет кучи сделок.

---------- Сообщение добавлено 20.09.2015 11:59 ----------

Но опускать буду до опреденного уровня цены потом просто сниму с продажи .кстати много квартир да. висит в обьявлениях но они сняты с продажи -люди не готовы продавать их. я готов но не даром. тогда пусть идут в новостройку и помучаются там. за большие деньги.

 

OlegN, однако, не лень ведь писать столько было
Прочитал, согласен. При поисках квартиры тоже сложилось такое мнение. Нарочно цена задирается, а потом плавно опускается. А иногда не опускается. Иногда у одних и тех же при обновлении объявы вырастает площадь иногда при обновлении объявы вырастает цена, а потом через несколько дней на объяве ставится красная стрелочка "вниз" (типа цена упала) и указывается предыдущая цена.
В итоге время потеряно у всех. Бл, как малые дети.
Хотя, здесь рассуждаю субъективно - как покупатель. Реального продавца тоже можно понять, он не может бесконечно цену опускать.

При т.н. "разговорах" пару раз в лоб спрашивал "Давайте уже не смешите меня предложениями скинуть 50 тысяч. За сколько вы готовы отдать свою квартиру? У меня есть реальный интерес, я подумаю и если меня устроит - перезвоню. Только поймите, если вы мне предложите скидку 50-100 тысяч, маловероятно, что я перезвоню". В ответ делались круглые глаза и раздраженно говорилось "Квартира ХОРОШАЯ! Не нравится - не берите!" В общем, не срослось. Продолжаю поиски. А тем временем в Красноармейске строится пара новостроек, так, глядишь, в них в итоге и возьму. И самое интересное - вероятно, что выйдет ведь дешевле, потому что при ремонте не придётся платить за демонтаж старого говна и вынос мусора.

 

Когда говорят "я подумаю", то это значит, что человек ничего не купит.

 

Hexff, ну может быть, не спорю. Но оба раза я так говорил именно потому что цена была реально завышена. И несмотря на завышенную цену поехал посмотреть, место было хорошее, да и мало ли... вдруг, думаю, получится сговориться. Причем, оба раза мотивировка завышенной цены была из-за дорогого ремонта. То, что этот ремонт был дорогим 10 лет назад и поэтому мало что значит, продавцы слушать не хотели.
Кстати, один раз я даже риэлтора (смотрел по его наводке) спросил "Неужели они думают, что это нормальная цена?" Он сказал, что предлагал продавцу снизить цену, т.к. она нереальна, но продавец считает, что квартира хорошая и цену снижать не хотел.
П.С.: я вообще хз, как можно считать, что у тебя хороший ремонт, когда расширили ванную комнату за счет уменьшения коридора, а стандартную трубу полотенцесушителя не перенесли. Заходишь в ванную, а у тебя посреди комнаты торчит такая х...ня Ду40 "Хороший ремонт" (с)

 

ди902, а бюджет какой?

 

Далеко не факт. Квартира это не семечек стакан купить. Как минимум надо всех посмотреть.

 

Интересно .а как вы находите реальную цену-на базаре два человека- один покупает. другой продает .и множество факторов .влюяют на цену. Приходил один чел. посмотрел квартиру сказал дорого .что лучше возьмет в Чайке .наверное сейчас с канистрами ходит. Одного не учитывают . обжитость района.Я очень сомневаюсь что там кинутся строить поликлиники и школы поблизости. уж не говорю про детсады.Хотя это все просто разговоры .И думаю вы хотели услышать вам отдам даром. для себя установил нижний порог цены после которой даже о торге не буду разговаривать.

 

Интересует примерная цена на трешку на пл Ленина без ремонта!

 

Иной гость, 2,5
по поводу завышенной цены исходил в первую очередь из того, что если квартира висит 2-3 месяца, то цена завышена ))

 

Соглашусь с предыдущими постами, что если хочешь продать ставь дешевле, и что на всем известном сайте цены завышены. Но есть одна заминка, все, что ставится по адекватной цене уходит в течении пару дней, так, что если хотите купить задешево, то надо постоянно просматривать объявления, держать руку на пульсе и сразу же бежать смотреть варианты - ждать никто не будет. Пример одной покупки квартиры, у людей была продажа в цепочке, в последний момент покупатель их кидает, они срочно размещают объявление о продаже по низкой цене, через три часа встречаемся с ними смотрим документы, квартиру, оформляем задаток.

 

угу. и самому при этом в цепочках желательно не состоять.

 

Известный сайт Вам в помощь. Штудировать инфу и делать вывод самому. И не забывать, что там цены завышены тысяч на 200 точно, а то и больше. Адекватные продаваны, а не игруны в продажу недвиги, готовы торговаться.

 

Нашел на а**то - квартиры на новороссийской, за 4,75 млн без отделки и ремонта, планировка ужасная - две комнаты по 2,5-2,75 м шириной, и соседнее объявление - такая же квартира с узкими комнатами на фотках и фольгой за плитой на кухне - внимание !!! 13 лямов, ТРИНАДЦАТЬ!!!!! И за 13 лямов они не могли сделать нормальный фартук на кухне, чтоб не пришлось фольгой закрывать?

 

Че за бред?! Они на Луне живут или в своем воображаемом мире? 13 миллионов?!

 

Дураков на Руси на 100 лет припасено)) В конце прошлого года одновременно заморачивался сразу ЧЕТЫРМЯ квартирами, так получилось, две продавал, две покупал, продавал две своих, 2-ки, в Волжском и в Красноармейском, покупал теще 1-ку, и себе 4-ку, это был АД длинной 5 месяцев, с риелторами скубняк постоянный, жесть, но спас прошлогодний ажиотаж, в итоге продал нормально, а покупал уже в начале этого, когда "рынок встал" и реал цены припали ощутимо, короче очень удачно в струю попал)) Продаван 4-хи от сделки отказывалась (после того, как договора подписаны были), когда поняла что с пол ляма теряет, риелтор МОЙ меня разводит, доплатить надо, нервы ппц как струна, не спал ваще, в итоге пришлось таки продавану доплатить сотку, она плакала, что сгоряча такую цену поставила и ей ща на 500 тык больше дают (это реально, я сам офигел, за сколько ее взял-трехи после таджиков в том же районе дороже были)) весело было, как оказалось потом, она с мужем поскандалила, а хата на ней, отомстить решила)) Как я все это провернул-ХЗ, минус жизни-лет 10, но свое отвоевал, муж ее кстати (крутой на джипе, бабла дуром)) ща в соседнем подъезде живет с новой теткой (купил там квартиру), дети у него, норм мужик, общался с ним, думал -пристрелит, красавчик говорит, без обид, где она-ХЗ)), нахлынуло чет извините за многобукв, тема напомнила))
PS кстати ДИ (я так понял ты ищешь недвигу) пробуй действовать от обратного, дай объяву-куплю жилье там-то там-то, за такие то бабки, адекватные продаваны штудируют эти объявы, да и без риелтора может получится, полтос не лишний)

 

А разве не продавец платит риелтору?

 

Так и есть. Макс. - неделя-две.

Но, вот в чем дело: большинство РЕАЛЬНЫХ сделок (тех, которые регистрируются) - именно такие и именно по таким ценам. Достаточно сходить в регпалату.... Все остальное (и 95% на сайте ****то) - только "продается", в том смысле, что висит годами из спортивного интереса.

 

Знакомые в заполотновском центре двушку в девятиэтажке не могут продать три месяца, ценник вроде 2500, смотрят очень мало. Состояние чуть лучше, чем после бабушки.

 

Хрущевку на схи 2-ку 42 м2 в апреле продали за 2200. Сосед недавно купил двушку улучшенку на елецкой за 2800. Какие-то уж Вы совсем цены ниже плинтуса называете.

---------- Сообщение добавлено 25.09.2015 21:44 ----------

Скорее всего квартиры проблемные, этажи крайние или самые неудачные дома с точки зрения расположения в микрорайоне.

---------- Сообщение добавлено 25.09.2015 21:46 ----------

Выше приведенные квартиры были на средних этажах, ни в крайних подъездах, с ремонтом на 6 из 10 и имели одно из лучших расположений у себя на районе.

 

За такие деньги на спартановке трешки в девятиэтажках продаются, правда без ремонта, но трешка.

 

А вот кстати интересно сравнить + и -.
Жил там и там.
Центр (за полотном):
+:
1)Близость всех районов города.
2)Пафос
-:
1) До ОТ топать на Невскую или за полотно
2) Многие маршрутки между районами транзитные, с утра и вечером придется стоя или ехать с пересадками
3) Возле дома машину не поставишь очень плотно все заставлено
4) Из места где погулять - одна набережная и то добираться лишь на транспорте (ну можно и протопать, но это на любителя)

Спартановка:
+:
1) Конечная ОТ в пешей доступности, т.е. с утра можно сесть и спокойно доехать до Центра.
2) Много конечных маршруток практически в любой район города, даже в Красноармейский - сел и поехал.
3) Работу можно искать в двух городах сразу, до Волжского рукой подать
4) Пляж в пешей доступности
5) Достаточное количество парковых зон, можно где погулять вечером с семьей
6) Машину можно поставить и около дома и не на зеленой зоне, никогда с этим проблем не испытывал даже ночью (но вроде как повезло с месторасположением дома)

-:
1) Удаленность от всех районов города
2) Развлечений очень мало

Поправьте, если не прав

 

выбирая между 2-кой заполотном и 3-кой на Спартановке для семьи с 1-2 детьми при равной цене - наверное выбрала бы 3-ку . Если для 2 пенсионеров - может и 2-ка за полотном. В свое время меняла 2-ку на Бакинской на большую площадь на 7-ветров/жилгородок. При этом школа оставалась заполотновская (1 гимназия)

 

Вот почему в последнее время заполотновскую часть упорно называют "Центром"? Это всегда был ЦЕНТРАЛЬНЫЙ район. И какой там ещё пафос?На Рокоссовского что ли? Центром называется часть района ДО железнодорожного полотна, вдоль Волги и пр.Ленина. Там я тоже особого пафоса не замечаю. Но там приятно просто ходить. А вот Спартановка этим не может похвастаться. Откуда там взялось "много мест погулять?" Это просто скопище больших и, чаще всего, некрасивых домов. Про пляж и близость Волжского - все верно отмечено. Но из Центра тоже полно всяческих маршруток и уехать можно тоже куда угодно. Да, машин много, с парковкой проблемы. Но как-то втыкаем машину во дворе. А что, на Спартановке совсем свободно во дворах?